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Catasto
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Accatastamento immobili: cos’è e come funziona?
Tramite la domanda di accatastamento si comunica all’Agenzia territorialmente competente che è stato ultimato un fabbricato urbano, oppure è stata completata una nuova costruzione, o sono state effettuate delle modifiche di una certa entità all’immobile. In sostanza l’accatastamento non è altro che una dichiarazione in cui, oltre a dare questa comunicazione, si chiede anche che l’immobile venga iscritto nel catasto degli immobili. All’interno della dichiarazione deve essere riportata anche una “proposta” di categoria (a seconda del tipo quindi A/2, C/2, ecc) e quella della rendita catastale. Va da sé che per la presentazione della domanda di accatastamento ci si debba quindi avvalere di tecnici abilitati, quindi anche se il significato e l’iter da seguire per l’accatastamento è univoco in tutta Italia, in realtà i costi da sostenere sono estremamente variabili.
 
L'accatastamento è necessario non solo per denunciare nuove costruzioni, ma anche quando si realizza qualunque intervento sul fabbricato che possa comportare una modifica della rendita catastale attribuita.

Alcune fattispecie in cui si presenta questa evenienza possono essere le seguenti:
  • ampliamento di unità immobiliare: è il caso in cui, ad esempio, l'immobile viene modificato con l'aggiunta di altre stanze, di una veranda, ecc.;
  • cambio di destinazione d'uso: anche quando non si effettuano lavori, ma si cambia l'uso per cui è destinato l'immobile, è necessario effettuare la denuncia;
  • modifica degli spazi interni, anche senza aumento di superficie e volume;
  • frazionamento per trasferimento di diritti: è il caso in cui un immobili viene diviso in due o più unità ma anche il caso in cui, ad esempio, una cantina o un garage, che costituiscono una sola entità catastale con l'appartamento, vengono frazionati per poter essere venduti separatamente;
  • fusione di due o più unità immobiliari;
  • esatta rappresentazione grafica dell'unità immobiliare: si verifica quando la planimetria depositata non è conforme allo stato reale per errori di rappresentazione grafica;
  • variazione dei dati toponomastici: si verifica nel caso in cui cambiano dati come indirizzo, numero civico o piano.

Se le modifiche del fabbricato interessano anche la sua sagoma, è necessario aggiornare anche il Tipo Mappale.



Appare quindi evidente che l'accatastamento, che è un documento obbligatorio, deve essere presentato ogni volta che si effettua un intervento edilizio, non solo di nuova costruzione, ma anche di ristrutturazione, frazionamento, fusione o cambio di destinazione d'uso.
La denuncia deve essere presentata prima della conclusione dei lavori, poiché è uno dei documenti da allegare alla Comunicazione di Fine Lavori.
 
La procedura DOCFA è una modalità informatica attraverso la quale un tecnico, sia esso ingegnere, architetto, geometra o perito, dichiara al catasto che l'immobile oggetto della dichiarazione ha subito delle variazioni rilevanti oppure è di nuova costruzione e quindi va accatastato.

Oltre a questi due casi esiste una ulteriore tipologia di costruzioni, catastalmente definita unità afferenti, costituita dalle costruzioni comprese in un immobile, sfuggite all'accatastamento originario ovvero realizzate in epoca successiva per le quali è necessario provvedere alla dichiarazione in catasto.
Tale tipologia di costruzioni ai fini dell'accatastamento è assimilabile a una nuova costruzione.

L'elaborato DOCFA può essere redatto esclusivamente da un tecnico e si compone di varie parti, mod. D1, mod. 1NB o 2Nb parte prima, mod. 1NB o 2NB parte seconda, elenco dei subalterni assegnati, elaborato planimetrico e infine planimetrie delle u.i. dichiarate.

La procedura è del tutto informatizzata, elabora le indicazioni fornite dal tecnico e attribuisce a ciascuna unità dichiarata la categoria catastale, la classe, la consistenza e la rendita catastale.



I motivi per cui è necessario redigere una variazione catastale sono molteplici; le cause più comuni sono le seguenti:
  • divisione, da eseguirsi quando l'unità immobiliare è oggetto di frazionamento e genera due o più porzioni, ciascuna delle quali presenta le caratteristiche proprie delle classiche unità immobiliari;
  • fusione, da utilizzare esclusivamente quando due o più unità di qualsiasi categoria e partita speciale vengono fuse in una sola unità;
  • ampliamento, da utilizzare nei casi in cui vi è un aumento di superficie e/o volumetria dell'unità. Si possono avere due casistiche: l'ampliamento che modifica la sagoma in pianta dell'unità immobiliare originaria quindi comporta un aggiornamento della cartografia che rende necessario quindi presentare il Tipo Mappale per la modifica della mappa del Catasto Terreni poichè si va a eseguire una modifica al piano di campagna dell'edificio; l'ampliamento all'interno della sagoma del fabbricato che non necessita della presentazione del Tipo Mappale, come avviene per la realizzazione di locali in sopraelevazione e/o di cantine nel piano sottostrada e ancora per la chiusura di poggioli con verande;
  • demolizione totale, nei casi in cui si interviene per demolire totalmente la consistenza del fabbricato e farne derivare un'area urbana;
  • demolizione parziale, da utilizzare quando viene demolita parte della consistenza dell'unità originaria;
  • diversa distribuzione spazi interni, viene utilizzata in caso di spostamenti di tramezzi divisori, porte di collegamento e comunque per quelle variazioni che non comportano cambiamenti della muratura perimetrale dell'unità immobiliare. Rientrano in questa causale anche la creazione di soppalchi o balconi a sbalzo. La chiusura di una terrazza a veranda costituisce invece un ampliamento a tutti gli effetti. Può essere utilizzata in casi di variazione di singole unità o congiuntamente ad altre causali;
  • ristrutturazione, in caso di miglioramento qualitativo apportato all'unità immobiliare. Può essere utilizzata in casi di variazione di singole unità o contemporaneamente ad altre causali;
  • frazionamento e fusione, nei casi in cui vengano soppresse minimo 2 unità e costituite almeno altre 2, indipendentemente da categorie e partite speciali di appartenenza;
  • variazione della destinazione, le variazioni della destinazione sono tali se nel suo insieme l'unità immobiliare urbana muta la sua destinazione d'uso, per esempio, da abitazione a ufficio o da autorimessa a negozio. La variazione della destinazione del singolo vano, senza opere da camera a soggiorno, da ufficio ad archivio, non comporta di norma l'aggiornamento della planimetria; ad ogni buon conto, ove se ne rendesse necessaria la presentazione della denuncia di variazione, questa rientrerebbe nell'alveo delle diverse distribuzioni degli spazi interni.
 
Stretta sui fabbricati rurali: in arrivo un milione di avvisi, sconto dell’83% sulla sanzione  FONTE: Il Sole 24 Ore
Al via gli avvisi del Fisco per i proprietari dei fabbricati rurali non ancora dichiarati al Catasto edilizio urbano. L'agenzia delle Entrate prosegue l'attività di accertamento dei fabbricati rurali che risultano censiti ancora al catasto Terreni, avviando una campagna di sensibilizzazione per permettere agli intestatari catastali di questi immobili di regolarizzare la propria posizione.

Ai nastri di partenza oltre un milione di avvisi bonari
I titolari di diritti reali sui fabbricati che possiedono i requisiti di ruralità avevano l'obbligo di dichiararli al Catasto edilizio urbano entro il 30 novembre 2012, mentre per i fabbricati che possedevano in passato i requisiti di ruralità, successivamente persi, la dichiarazione in catasto andava presentata entro 30 giorni dalla data di perdita dei requisiti.
Per promuovere la regolarizzazione spontanea delle singole posizioni, nelle prossime settimane l'agenzia delle Entrate invierà, tramite il servizio postale, avvisi bonari ai proprietari dei circa 800mila fabbricati rurali, o loro porzioni, censiti al catasto Terreni e da dichiarare al Catasto edilizio urbano.
L'avviso bonario consentirà a ciascun soggetto di conoscere la propria posizione e verificare quali immobili sono soggetti all'obbligo di dichiarazione.

Come regolarizzare la propria posizione
I proprietari che aderiscono agli avvisi dell'Agenzia, presentando una dichiarazione di aggiornamento catastale, potranno beneficiare dell'istituto del ravvedimento operoso, con un notevole risparmio sulle sanzioni che, ad esempio, si riducono da un importo compreso tra € 1.032 e € 8.264 ad un importo di € 172 (pari ad 1/6 del minimo).
In assenza della dichiarazione, le direzioni provinciali/uffici provinciali - Territorio dell’agenzia delle Entrate procederanno all'irrogazione delle sanzioni previste dalla legge e all'accertamento in sostituzione del soggetto inadempiente, con oneri a carico dello stesso.

Come segnalare all'Agenzia eventuali inesattezze
Nel caso in cui l'avviso bonario dovesse presentare delle inesattezze, il proprietario potrà comunicarle all'Agenzia:
  • compilando l'apposito “modello di segnalazione” allegato all'avviso;
  • utilizzando il servizio online disponibile sul sito www.agenziaentrate.gov.it.
Ulteriori informazioni sui fabbricati rurali sono disponibili sul sito dell'agenzia delle Entrate nella sezione Cosa devi fare > Aggiornare dati catastali e ipotecari > Fabbricati rurali.

Le tipologie di fabbricati intercettati nel corso degli anni dall'Agenzia del Territorio sono diverse. Abbiamo i fabbricati ex rurali, ossia quei fabbricati che risultano censiti ancora come tali e quindi al catasto terreni, che però nel tempo hanno subìto variazioni tali da non poter essere più considerati fabbricati rurali. Ci sono tante abitazioni la cui categoria catastale potrebbe essere l' A/2 (civile abitazione) o A/3 (casa economica) e che invece in catasto risultano ancora censiti come fabbricati rurali senza rendita catastale.

Poi abbiamo i fabbricati di tipo rurale che a differenza dei fabbricati rurali, risultano già censiti al catasto urbano ma con rendite catastali molto basse generalmente. I fabbricati di tipo rurale vengono distinti in catasto con la categoria A/6. Anche i fabbricati di tipo rurale non hanno più senso di esistere all'interno del tessuto urbano di un comune. Anche in questo caso capita spessissimo di vedere una casa di civile abitazione classificata in catasto ancora come fabbricato rurale.

Per ultimo abbiamo i fabbricati mai dichiarati che a differenza dei precedenti sono completamente invisibili al fisco. Ecco perchè li chiamiamo fabbricati fantasma. Sono stati gli ultimi fabbricati in ordine di tempo a destare l'attenzione dell'amministrazione finanziaria. Infatti i fabbricati mai dichiarati sono stati fotoidentificati in questi ultimi anni, pubblicati nei vari elenchi ed attualmente sono i più ricercati dall'Agenzia del Territorio.

Cosa sono i "fabbricati fantasma"?
Sono quei fabbricati costruiti senza alcuna autorizzazione per evitare che venissero accatastati e di conseguenza per evadere il fisco, o per realizzare volumetrie là dove non fosse possibile farlo. Una sorta di ecomostri per intenderci. I “fabbricati fantasma” sono interventi edilizi fuorilegge, dal momento che i loro proprietari non avrebbero mai adempiuto ad alcun onere fiscale. Infatti formalmente l’immobile non poteva essere tassato in quanto inesistente.

E’ grazie alle foto–aeree che i tecnici dell’Agenzia del Territorio hanno analizzato palmo a palmo il territorio italiano, scoprendo abusi e chiarendo alcuni risvolti poco chiari: ad esempio riguardo a condoni edilizi non del tutto combacianti con lo stato di fatto. La foto aerea viene di volta in volta confrontata con le planimetrie catastali in cui compaiono e non compaiono gli immobili che dovrebbero essere accatastati, poi ci sono i controlli sul campo e altri controlli incrociati. In altre parole, si tratta di un lavoro molto lungo e complesso che però cerca di far luce su un problema che attanaglia il nostro paese da sempre: l’abusivismo e l’evasione fiscale.

I fabbricati non costruiti con le regolari licenze e che abbiano anche evaso i trascorsi condoni edilizi, pagheranno quindi i giusti arretrati allo Stato per gli abusi edilizi protrattisi per anni.

L'accatastamento di ville come fabbricati rurali
Come mai ci sono case a tutti gli effetti e addirittura ville signorili che in Catasto risultano dichiarate come fabbricati rurali? In genere questi fabbricati – anch’essi “fantasma” poiché per anni avrebbero evitato di pagare le tasse dovute alla loro effettiva natura – sono costruzioni realizzate circa 50 anni fa, quando la loro tipologia originaria poteva essere assimilata a quella di “fabbricati rurali” o “di tipo rurale”. Il problema è che gli originari immobili rurali sono state col tempo ristrutturate, e il più delle volte ampliate fino realizzare dei fabbricati di notevole valore (rendita catastale presunta). Non denunciando mai in catasto tutti questi cambiamenti sui fabbricati di proprietà, molti soggetti possessori di case continuano ad essere proprietari di immobili a bassa rendita o addirittura vengono esentati totalmente dal pagamento delle imposte. A scapito anche di coloro che le tasse le pagano regolarmente.

Cosa viene chiesto per l'istruttoria della pratica?
Coloro che sono titolare di “diritti reali” sulle particelle iscritte al Catasto terreni presenti nelle liste pubblicate negli albi dei Comuni sottoposti a controllo dall’Agenzia del Territorio, dovranno, entro sette mesi dalla data di pubblicazione dell’avviso sulla Gazzetta Ufficiale, notificare i fabbricati che gli sono stati attribuiti sulle particelle catastali di loro interesse.

Cosa succede se non ci si mette in regola?
Nel momenti il cui i soggetti a cui è notificato un fabbricato “fantasma” non si mettano in regola con il Catasto, omettendo la documentazione che attesti la presenza di un abuso edilizio l’Agenzia del Territorio stessa subentra al soggetto inadempiente e anticipa tutti gli oneri a suo carico: oneri che però saranno poi tassati ulteriormente e riattribuiti al soggetto. In poche parole più si aspetta a regolare la propria posizione più si pagherà.

Quali sono le sanzioni per gli edifici fantasma?
Ancora non è definito a quanto ammontino gli oneri a carico dei soggetti per l’attribuzione della cosiddetta ”rendita presunta”. Da premettere che gli oneri per l’attribuzione della “rendita presunta” non vanno confusi con i costi per l’attribuzione della “rendita catastale”: infatti le sanzioni per l’accatastamento in sanatoria sono un altro tipo di onere.

Comma 12, art 2 del D.Lgs. 23/2011.
A decorrere dal 1° luglio 2011, gli importi minimo e massimo della sanzione amministrativa prevista per l’inadempimento degli obblighi di dichiarazione agli uffici dell’Agenzia del territorio degli immobili e delle variazioni di consistenza o di destinazione dei medesimi previsti, rispettivamente, dagli articoli 28 e 20 del regio decreto–legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249, sono quadruplicati; il 75 per cento dell’importo delle sanzioni irrogate a decorrere dalla predetta data e’ devoluto al comune ove e’ ubicato l’immobile interessato.

Per i soggetti che ancora non abbiano accatastato il proprio fabbricato sono previste sanzioni e oneri di diversa natura. Le sanzioni di tipo pecuniario dovranno essere pagate attraverso il modello F24 (scaricabile dal sito dell’Agenzia delle Entrate) ed codici previsti sono: T001, T002 e T004. In particolare il T004 si riferisce agli oneri per la determinazione della rendita presunta: spese di istruttoria della pratica, spese per i sopralluoghi, oneri per le attività di estimo dei fabbricati e spese per notifiche ed accertamenti.
 
Poi c’è da aggiungere la spesa calcolata con i cosiddetti “tributi speciali”, ed infine le “sanzioni per il mancato accatastamento”, cifra quest’ultima che lieviterà nel caso si adempia subito a regolarizzare la propria situazione o dopo la scadenza dei termini di legge previsti. L’ordine di costo per questa sorta di multa può andare dalle centinaia alle migliaia di euro a seconda dell’entità dell’abuso.

Che vantaggio ha dichiararsi proprietari di un fabbricato fantasma?
A primo impatto verrebbe da rispondere nessun vantaggio ma solo grattacapi. Ma vediamo cosa significa poter regolarizzare la propria situazione anche in seguito ai 7 mesi concessi dalla normativa vigente affinché l’adempimento risulti volontario. E’ possibile provvedere all’iscrizione in catasto dei fabbricati che risultino non dichiarati anche una volta scaduti i 7 mesi (a decorrere dalla data di pubblicazione in G.U. del comunicato con l’elenco nel quale è indicata la particella di terreno in cui ricade il proprio fabbricato) concessi dalla normativa per provvedere all’adempimento spontaneo. I soggetti (liberi cittadini o altri tipi di soggetti) che debbano regolare la propria situazione provvederanno a comunicare formalmente all’Agenzia territoriale della zona di propria competenza che si sono attivati per la procedura di regolarizzazione dando l’incarico ad un tecnico abilitato per l’iscrizione dell’immobile in catasto.
 
ELENCO DELLE CATEGORIE CATASTALI


I - IMMOBILI A DESTINAZIONE ORDINARIA - Gruppo A - B - C

GRUPPO A
A/1 Abitazioni di tipo signorile
A/2 Abitazioni di tipo civile
A/3 Abitazioni di tipo economico
A/4 Abitazioni di tipo popolare
A/5 Abitazioni di tipo ultrapopolare
A/6 Abitazioni di tipo rurale
A/7 Abitazioni in villini
A/8 Abitazioni in ville
A/9 Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici
A/10 Uffici e studi privati
A/11 Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi
GRUPPO B
B/1 Collegi e convitti, educandati; ricoveri; orfanotrofi; ospizi; conventi; seminari; caserme
B/2 Case di cura ed ospedali (senza fine di lucro)
B/3 Prigioni e riformatori
B/4 Uffici pubblici
B/5 Scuole e laboratori scientifici
B/6 Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9
B/7 Cappelle ed oratori non destinati all’esercizio pubblico del culto
B/8 Magazzini sotterranei per depositi di derrate
GRUPPO C
C/1 Negozi e botteghe
C/2 Magazzini e locali di deposito
C/3 Laboratori per arti e mestieri
C/4 Fabbricati e locali per esercizi sportivi (senza fine di lucro)
C/5 Stabilimenti balneari e di acque curative (senza fine di lucro)
C/6 Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (senza fine di lucro)
C/7 Tettoie chiuse od aperte
II - IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE - Gruppo D

GRUPPO D
D/1 Opifici
D/2 Alberghi e pensioni (con fine di lucro)
D/3 Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili (con fine di lucro)
D/4 Case di cura ed ospedali (con fine di lucro)
D/5 Istituto di credito, cambio e assicurazione (con fine di lucro)
D/6 Fabbricati e locali per esercizi sportivi (con fine di lucro)
D/7 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni.
D/8 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni.
D/9 Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio.
D/10 Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole.
III - IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE - Gruppo E

GRUPPO E
E/1 Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei.
E/2 Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio.
E/3 Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche
E/4 Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche.
E/5 Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze.
E/6 Fari, semafori, torri per rendere d’uso pubblico l’orologio comunale
E/7 Fabbricati destinati all’esercizio pubblico dei culti.
E/8 Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia.
E/9 Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E.
IV – ENTITA’ URBANE - Gruppo F

GRUPPO F
F/1 Area urbana
F/2 Unità collabenti
F/3 Unità in corso di costruzione
F/4 Unità in corso di definizione
F/5 Lastrico solare
F/6 Fabbricato in attesa di dichiarazione (vedi circolare n. 1/2009 )

NOTE ESPLICATIVE SUL GRUPPO A
A/1 - Abitazioni di tipo signorile. Unità immobiliari appartenenti a fabbricati ubicati in zone di pregio con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello superiore a quello dei fabbricati di tipo residenziale.
A/2 - Abitazioni di tipo civile. Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello rispondente alle locali richieste di mercato per fabbricati di tipo residenziale.
A/3 - Abitazioni di tipo economico. Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche di economia sia per i materiali impiegati che per la rifinitura, e con impianti tecnologici limitati ai soli indispensabili.
A/4 - Abitazioni di tipo popolare. Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive e di rifiniture di modesto livello. Dotazione limitata di impianti quantunque indispensabili.
A/5 - Abitazioni di tipo ultrapopolare. Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive e di rifiniture di bassissimo livello. Di norma non dotate di servizi igienico-sanitari esclusivi.
A/6 - Abitazioni di tipo rurale.
A/7 - Abitazioni in villini. Per villino deve intendersi un fabbricato, anche se suddiviso in unità immobiliari, avente caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture proprie di un fabbricato di tipo civile o economico ed essere dotato, per tutte o parte delle unità immobiliari, di aree esterne ad uso esclusivo.
A/8 - Abitazioni in ville. Per ville devono intendersi quegli immobili caratterizzati essenzialmente dalla presenza di parco e/o giardino, edificate in zone urbanistiche destinate a tali costruzioni o in zone di pregio con caratteristiche costruttive e di rifiniture, di livello superiore all'ordinario.
A/9 - Castelli, palazzi eminenti. Rientrano in questa categoria i castelli ed i palazzi eminenti che per la loro struttura, la ripartizione degli spazi interni e dei volumi edificati non sono comparabili con le Unità tipo delle altre categorie; costituiscono ordinariamente una sola unità immobiliare. E' compatibile con l'attribuzione della categoria A/9 la presenza di altre unità, funzionalmente indipendenti, censibili nelle altre categorie.
A/10 - Uffici e studi privati. Rientrano in questa categoria quelle unità immobiliari che per tipologia, dotazione di impianti e finiture sono destinate all’attività professionale.
A/11 - Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi Rifugi di montagna, baite, trulli, sassi, ecc.

Note altri gruppi per categorie catastali più particolari  
D/7 - Sono quelle strutture costruiti specificatamente per quel tipo di attività a cui sono destinati. Esempi sono i gli impianti per i rifornimenti di carburante o gli impianti industriali.
D/8 - Grandi negozi, centri commerciali.  
E/3 - Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche. Un esempio sono le Caserme dei Carabinieri.  
F/2 - Unità collabenti – fabbricati fatiscenti, ruderi, unità con tetto crollato e inutilizzabili.
Accatastamento fotovoltaico: come fare?  
FONTE: Scienzaverde.it
L'energia solare ha catalizzato negli ultimi anni le attenzioni del dibattito nazionale e internazionale, non senza scontrarsi con grovigli interpretativi in merito, soprattutto, alla disciplina di accatastamento degli impianti fotovoltaici.
La questione centrale verte su quando e in che misura tali impianti vanno ad intaccare l’ammontare della rendita catastale secondo la disciplina vigente.

Cosa dice la legge in merito all’accatastamento fotovoltaico?
L'art. 1 della Legge di Stabilità 2016, al comma 18, prevede che “La determinazione della rendita catastale degli immobili a destinazione speciale e particolare, censibili nelle categorie catastali dei gruppi D ed E, è effettuata, tramite stima diretta, tenendo conto del suolo e delle costruzioni, nonché degli elementi ad essi strutturalmente connessi che ne accrescono la qualità e l’utilità, nei limiti dell’ordinario apprezzamento. Sono esclusi dalla stessa stima diretta macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo”.

Il primo bivio che si presenta riguarda l’assimilazione degli impianti in questione alla categoria dei beni mobili o immobili. Nel caso i fotovoltaici risultino tra questi ultimi vige l’obbligo di accatastamento come unità immobiliari a destinazione speciale, nello specifico nel gruppo D/1 delle categorie catastali, sono infatti da considerarsi come opifici, comparabili a effettive centrali di produzione elettrica.
L’elemento discriminante è stato individuato dalla giurisprudenza nell’autonomia funzionale e la destinazione dell’unità immobiliare in questione.
Infatti, l’articolo 812 del Codice Civile a proposito dei beni immobili, stabilisce che sono da considerarsi tali il suolo, le sorgenti e i corsi d’acqua, gli alberi, gli edifici e le altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio.
Tuttavia, il Regolamento Catastale approvato dal DPR del 01/12/1949 n. 1142 all’articolo 40 chiarisce che “si accerta come distinta unità immobiliare urbana ogni fabbricato, o porzione di fabbricato od insieme di fabbricati” che rappresenti “un cespite indipendente.”
Risulta quindi essere proprio l’autonomia funzionale la caratteristica preponderante ai fini della qualificazione dell’unità come immobiliare o meno, rispetto al fatto che questa potesse costituire bene mobile o immobile in quanto appoggiata al suolo.
Di cruciale importanza nella chiarificazione di questo punto, la sentenza n. 16824 del 21/07/2006 della Corte di Cassazione dispose l’inclusione della turbina nel valore di stima delle centrali idroelettriche.
La Corte di Cassazione con la Risoluzione 3/T del 06/11/2008 confermò poi le conclusioni tratte nella sentenza di cui sopra.
Nella determinazione della rendita catastale si deve, in sostanza, tener conto di tutti gli impianti che caratterizzano la destinazione dell’unità immobiliare senza i quali la struttura perderebbe le caratteristiche che contribuiscono a definire una specifica destinazione d’uso.
In definitiva, ad oggi, sono da considerarsi unità immobiliari, da accatastare completamente, i parchi fotovoltaici, in virtù della loro autonomia funzionale e produttiva, mentre, di contro, l’accatastamento dell’impianto fotovoltaico sarà parziale, laddove costituisca una mera pertinenza immobiliare.

Come inserire in maniera corretta l’accatastamento degli impianti fotovoltaici nella rendita catastale?
Gli impianti vanno inseriti nella rendita catastale aumentandola proporzionalmente al loro calibro, come segue:
  • quando la potenza nominale dell’impianto è superiore a 3 kW e genera un aumento pari o superiore al 15% del valore catastale dell’immobile;
  • quando la potenza nominale dell’impianto è superiore di 3 volte il numero delle unità immobiliari comuni servite all’impianto.
Se invece, la potenza nominale è inferiore a 3 kW per ogni unità immobiliare o la potenza nominale complessiva è minore a 3 volte il numero delle unità immobiliari comuni servite all’impianto, non sussistono obblighi ai fini dell’accatastamento.
Per ulteriore chiarezza, sembra utile concludere ricordando che l’ammontare della rendita catastale, è pari al 2% del valore dell’impianto moltiplicato per 0,375. Nel caso in cui il valore dell’impianto non sia noto, viene assunto un valore forfettario, che si ottiene calcolando 1.200 euro per ogni kW dell’impianto.



Rendita catastale per torri eoliche e pali per telefonia mobile
FONTE: Biblus-net
Rendita catastale, i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate in merito all’installazione di pali per telefonia mobile e torri eoliche:
Viene chiesto all’Agenzia delle Entrate se sia necessario definire una rendita catastale per pali telefonici per telefonia mobile e torri eoliche e in quali casi.
L’Agenzia chiarisce che i 2 casi vanno trattati separatamente, essendo disciplinati da norme diverse.

Pali per telefonia mobile e rendita catastale
L’art. 12 comma 2 del dlgs 33/2016 (sull’installazione di reti di comunicazione elettronica ad alta velocità) ha modificato l’art. 86 comma 3 del dlgs 259/2003 (Codice delle comunicazioni elettroniche), specificando che gli elementi di reti di comunicazione elettronica ad alta velocità e le altre infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione non costituiscono unità immobiliari ai sensi dell’art. 2 dm 28/1998 e non rilevano ai fini della determinazione della rendita catastale.

Ne consegue, dunque, che dall’entrata in vigore del dlgs 33/2016, ossia dal 1° luglio 2016, gli elementi di rete e le infrastrutture per le istallazioni di telefonia mobile non hanno rendita catastale.

Ecco alcuni esempi:
  • tubature
  • piloni
  • cavidotti
  • pozzi di ispezione
  • pozzetti
  • centraline
  • edifici o accessi a edifici
  • installazioni di antenne
  • tralicci e pali

Impianti eolici e rendita catastale
Relativamente alle strutture di sostegno di impianti eolici, secondo l’Agenzia delle Entrate, più che di semplici pali, si tratta di vere e proprie torri, spesso accessibili al loro interno e talvolta dotate di strutture di collegamento verticale.

Le caratteristiche tipologico-costruttive di tali strutture, nelle quali è possibile riconoscere i caratteri della solidità, della stabilità, della consistenza volumetrica, nonché della immobilizzazione al suolo, portano a considerare le stesse tra le “costruzioni”.

Pertanto, occorre includere tali elementi nella stima diretta finalizzata alla determinazione della rendita catastale della centrale eolica.

In definiva, ai sensi dell’articolo 1, comma 21, della legge di Stabilità 2016, a decorrere dal 1° gennaio 2016 per le unità immobiliari in argomento vanno considerate, tra le componenti immobiliari oggetto di stima catastale:
  • il suolo
  • le torri con le relative fondazioni
  • posti all’interno del perimetro dell’unità immobiliare
  • gli eventuali locali tecnici che ospitano i sistemi di controllo e trasformazione e le sistemazioni varie, quali:
    • recinzioni
    • viabilità
    • etc.
Infrastrutture per banda larga senza rendita catastale
FONTE: Edotto.com
L’agenzia delle Entrate fornisce precisazioni in merito alla modifica effettuata al Codice delle comunicazioni elettroniche (CCE) la quale dispone che non sono più considerate unità immobiliari:

  • gli elementi di reti pubbliche di comunicazione elettronica ad alta velocità e le altre infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione (articoli 872 e 883 del CCE), ossia torri, tralicci, impianti radio-trasmittenti, ripetitori di servizi di comunicazione elettronica, ecc.;
  • le opere di infrastrutturazione per la realizzazione delle reti pubbliche di comunicazione elettronica ad alta velocità in fibra ottica in grado di fornire servizi di accesso a banda ultralarga.

La modifica è avvenuta per mano dell’articolo 12, comma 2, del decreto legislativo 15 febbraio 2016, n. 33 e, posto che non viene effettuata alcuna specificazione, essendo una innovazione rispetto alla disciplina vigente, non può avere valenza retroattiva. Pertanto, può trovare applicazione solo dal 1° luglio 2016.

La circolare n. 18 dell’8 giugno 2017 ricorda che in base alla precedente normativa dette strutture appartenevano alle unità immobiliari con categoria  D/7, ossia erano “Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni”.

L'infrastruttura fisica non è unità immobiliare
Tra le opere che non costituiscono più unità immobiliare si annovera anche l’”Infrastruttura fisica”, ma tale nome non riesce a far comprendere la casistica dei beni immobili non più appartenenti alle unità immobiliari.
La circolare ritiene utile, a tale proposito, descrivere, sotto il profilo tipologico-costruttivo, le principali configurazioni delle infrastrutture in argomento, distinguibili in:

  • strutture di tipo Raw-Land ovvero infrastrutture, tipiche dei contesti rurali, composte da elementi di sostegno delle antenne, costituiti da pali o da tralicci di altezza variabile, posizionati su un basamento di calcestruzzo armato, appositamente realizzato sul terreno.
  • strutture di tipo Roof-Top ovvero infrastrutture, tipiche dei contesti urbani, composte da elementi di sostegno delle antenne, costituiti da paline o da tralicci di altezza variabile, posizionati su terrazze o coperture di fabbricati (lastrici solari)
  • strutture di tipo Co-Located, caratterizzate dall’assenza di specifiche paline o tralicci di sostegno delle antenne, che vengono ancorate direttamente su manufatti esistenti (serbatoi d’acqua, campanili, ecc.).

Quindi non costituiscono più “unità immobiliari” e non concorrono al calcolo della rendita catastale la generalità delle opere infrastrutturali strettamente funzionali alle reti pubbliche di comunicazione, compresa l’“infrastruttura fisica” e gli eventuali locali tecnici che ospitano, attraverso una stabile connessione alla struttura, gli apparati elettronici necessari al funzionamento dell’impianto.

Devono, invece, ritenersi esclusi  gli immobili suscettibili di una destinazione d’uso, anche solo prevalente, non strettamente funzionale alle reti di comunicazione, quali uffici, alloggi, autorimesse, magazzini, ecc.

Nella circolare si specifica che sebbene le infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione siano escluse dal novero delle “unità immobiliari” e quindi dal computo della rendita catastale, può comunque accadere che tali beni possono essere iscritti, ancorché senza attribuzione di rendita catastale. Infatti l’articolo 3, comma 2, del Dm 28/1998 prevede tale iscrizione a scopo identificativo per alcuni immobili che non producono reddito proprio e perciò non producono rendita catastale. A tale fine è stato integrato il quadro di qualificazione esistente inserendo la nuova categoria catastale “F/7 –  Infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione” dove possono essere iscritte le infrastrutture in argomento, senza attribuzione di rendita.

Per eseguire la variazione catastale degli immobili in esame già censiti in catasto, il tecnico professionista, nell’utilizzare la procedura Docfa, deve indicare la causale di presentazione “Altre”, specificando nel relativo campo descrittivo “Var. ex art. 86 dlgs 259/2003”.

Versione 4.00.4 della procedura Docfa dal 3 luglio
Si comunica che, dal 3 luglio 2017, gli atti di aggiornamento del Catasto Edilizio Urbano possono essere effettuati con la nuova versione 4.00.4 della procedura Docfa, che consente le dichiarazioni in catasto utilizzando la categoria F/7 – Infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione.

E’ d’obbligo utilizzare questa nuova versione in caso di dichiarazioni catastali dirette all’aggiornamento dei dati censuari degli i immobili costituenti infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione. Per tutte le altre dichiarazioni può essere usata la precedente versione 4.00.3 della procedura Docfa, che rimarrà operativa fino al 30 settembre 2017.

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