La polizza decennale postuma è un'assicurazione obbligatoria che il costruttore di un immobile è tenuto a stipulare a beneficio dell'acquirente (o dell'assegnatario dell'immobile) per eventuali difetti di costruzione e danni arrecati a terzi.
Questo prodotto assicurativo prende il suo nome dal fatto che copre gli eventuali problemi costruttivi per dieci anni dalla data di ultimazione, è normato dall'articolo 4 del Decreto Legislativo 122/2005 (Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire) e trae origine dall'art. 1669 del c.c.
Rovina e difetti di cose immobili - Art. 1669 del codice civile
L'articolo 1699 c.c. prevede che: " Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia."
Questa responsabilità non è derogabile ed è di carattere extracontrattuale.
L’obbligo della polizza decennale postuma - Art. 4 Decreto Legislativo 20 giugno 2005, n. 122
Questa norma è stata sancita per tutelare gli acquirenti di immobili da costruire, sia prima che dopo l'acquisto, e stabilisce che: "Il costruttore e' obbligato a contrarre ed a consegnare all'acquirente all'atto del trasferimento della proprietà una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell'acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell'articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione."
Caratteristiche della polizza decennale postuma
L'assicurazione decennale postuma ha come contraente della polizza l'impresa costruttrice o la cooperativa edilizia che sottoscrive il trasferimento dell'immobile da costruire (non un privato) e come beneficiario l'acquirente, che non può essere una società o un ente collettivo ma deve essere un soggetto privato.
In breve è prevista dalla legge se:
- L'immobile da vendere deve ancora essere ancora edificato o ultimato (per cui il costruttore deve garantire di terminare i lavori)
- Il venditore dell'immobile deve essere un'impresa o cooperativa, non un privato
- L'acquirente dell'immobile deve essere un privato e non una società o un ente
É molto importante verificare che la polizza venga costituita all'atto del trasferimento della proprietà in quanto, anche se è obbligatoria, la violazione di questa norma è assolutamente priva di alcuna sanzione e non è ostativa alla stipula dell'atto di compravendita (non è quindi neppure motivo di una eventuale successiva invalidità dell'atto).
La decennale postuma ha una duplice funzione di tutela: infatti, se da una parte offre garanzie al proprietario qualora il costruttore non fosse in grado di ultimare il servizio per cui è stato pagato, dall’altra fornisce a quest’ultimo una tutela economica in caso di possibili danni materiali che l'immobile potrebbe subire.
Cosa copre la decennale postuma
Come tutte le polizze assicurative bisogna verificare nello specifico le caratteristiche e clausole della polizza che si ha intenzione di sottoscrivere ma, generalmente, questo tipo di fideiussione assicurativa copre:
- Danni derivanti da rovina totale della costruzione
- Danni derivanti da rovina parziale della costruzione
- Danni derivanti da gravi difetti costruttivi delle opere
danni causati da vizio del suolo o per difetto della costruzione, e manifestatisi successivamente alla conclusione del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.
Al momento della stipula bisogna verificare che il massimale previsto copra l'eventuale ricostruzione ex novo dell'edificio, in caso di sua rovina totale e sarebbe auspicabile la copertura non solo dei difetti strutturali ma anche di tutti quegli elementi accessori che possono impedirne la fruibilità.